Jak zachować mieszkanie, obciążone hipoteką w banku, porady prawników

Znaczna część ludności dokonuje zakupu mieszkań, zaciągania kredytu (hipoteki) w bankach drugiego rzędu, z zastawem nabytej nieruchomości. Z różnych przyczyn, obiektywnych i subiektywnych, kredytobiorca może znaleźć się w sytuacji, która nie pozwala mu terminowo spłacać pożyczki. Czy to oznacza niezmienioną utratę mieszkania? Czy jest możliwe utrzymanie mieszkania, jeśli jest ono obciążone hipoteką w banku, i czy jest to jedyny?







Weryfikacja zasadności wyboru przez bank procedury sądowej lub pozasądowej w celu realizacji zastawu

Zgodnie z art. 24 ust. 3 tej ustawy istnieją pewne ograniczenia, na mocy których bank nie jest uprawniony do egzekucji hipoteki poza miejscem sądu, a mianowicie:

  • w przypadku hipoteki na nieruchomości wymagane jest uzyskanie zgody innej osoby lub organu i taka zgoda nie została uzyskana;
  • przedmiotem hipoteki jest nieruchomość o znaczącej wartości historycznej, artystycznej lub innej wartości kulturalnej dla społeczeństwa;
  • przedmiotem hipoteki jest nieruchomość stanowiąca własność prywatną, a żaden z jej właścicieli nie wyraża pisemnej zgody na zaspokojenie roszczeń zastawnika w postępowaniu pozasądowym;
  • istnieje pisemna rezygnacja z zastawcą kredytów hipotecznych mieszkaniowych, osoby fizycznej, poprzez realizację nieruchomości obciążonej hipoteką pozasądowej, zarejestrowany korpusu sprawiedliwości i złożyć w ciągu 25 dni kalendarzowych od otrzymania powiadomienia banku o spłacie;
  • przedmiotem hipoteki jest obudowa i (lub) działka z układem obudowie jako zabezpieczenie umowy kredytu (pożyczki) wykonane przez osobę z organizacji mikrokredytów (Stowarzyszenie kredytowej).

W takich przypadkach odzyskanie zastawionego mienia następuje wyłącznie na mocy decyzji sądu.

Mortgagor ma prawo zweryfikować zasadność wyboru przez bank procedury sprzedaży hipoteki (zabezpieczenia), aw przypadku naruszenia wymogów prawa, domagać się zakończenia realizacji zastawu poza sądem.

Weryfikacja wiarygodności wyceny nieruchomości obciążonej hipoteką

Zastawnik (bank), zwracając się do sądu z pozwem, zazwyczaj żąda od zastawcy, aby odzyskał kwotę długu poprzez zamknięcie go na zastawionym majątku.

Zgodnie z podpunktem 3 ustęp 3 artykułu 21 ustawy „O hipotecznych nieruchomości” na podjęcie decyzji w sprawie wykluczenia nieruchomości, zastaw na podstawie umowy kredytów hipotecznych, sąd musi ustalić i określić w decyzji pierwotnej ceny sprzedaży hipoteką nieruchomości położonej w jego realizacji. Wartość zabezpieczonej nieruchomości jest potwierdzona w sprawozdaniu z oceny. W przypadku braku tego sprawozdania hipoteczny ma prawo do przedstawienia zarzutów do sądu w celu spełnienia wymagań dotyczących sprzedaży zabezpieczenia z powodu braku sądu w celu ustalenia możliwości początkowej (startowej) cena hipoteką nieruchomości.

Pledger w przypadku braku porozumienia z wartości rynkowej nieruchomości obciążonej hipoteką, wskazanym w sprawozdaniu z oceny, prawo do zakwestionowania raportu poprzez złożenie zastrzeżenia niezależnego lub złożyć wniosek o sądowego w celu określenia wartości nieruchomości.

Weryfikacja proporcjonalności wnioskowanych wymogów dotyczących wartości przedmiotu zastawu

Często obowiązek niespłacenia mortgagoru nie jest całym długiem, a jedynie jego zaległą częścią.

Jeśli wielkość deklarowanych hipoteczny roszczeń wykluczenia zabezpieczenia nie jest proporcjonalna do wartości nieruchomości obciążonej hipoteką na mocy ustępu 2 artykułu 21 ustawy „O hipotecznych nieruchomości” w egzekucji nieruchomości hipoteką na podstawie umowy kredytów hipotecznych, może to być sąd odrzucona, jako dopuszczone przez dłużnika naruszenie zobowiązania głównego jest niewielki, a wymagania wielkość hipoteczny w wyniku, to jest wyraźnie nieproporcjonalne do wartości zabezpieczenia. Możliwość takiej odmowy przewidziana jest również w art. 317 ust. 2 Kodeksu cywilnego.

Jako dowód dysproporcji między kwotą zadłużenia kredytowego a wartością przedmiotu zastawu, zastawnik może dostarczyć sądowi sprawozdanie z oceny. Ponadto w umowie kredytu hipotecznego musi być określony rynek i wartość zabezpieczenia na zabezpieczenie, które mogą być również wykorzystane jako dowód przez zastawcą dysproporcja ustalonymi wymaganiami zastawionych nieruchomości.

Te argumenty i ocena dowodów na dysproporcję muszą znaleźć odzwierciedlenie w pisemnej odpowiedzi na pozew i przedstawione sądowi.

Prawidłowe lub częściowe wykonanie zobowiązań kredytowych

Dlatego też, jeśli mortgagor (kredytobiorca) napotkanych trudności finansowych, co prowadzi do przedwczesnej wypełnienia swoich zobowiązań wynikających z pożyczki lub umieszczając je na ryzyko, konieczne jest, aby wywierać wszelkie możliwe starania dla prawidłowego lub częściowego wykonania zobowiązania, jako jednostronnej odmowy wykonania zobowiązań wynikających z art 273 kc niedozwolone. Zaleca się, aby płatności były dokonywane okresowo, nawet na najniższym możliwym poziomie, ponieważ dostępność dochodów i ich wykorzystanie do innych celów, poza spłatą pożyczki, można interpretować jako nieuczciwe zachowanie.







Jak pokazuje praktyka, częściowego wypełnienia zobowiązań i aktualnych informacji na mortgagor (kredytobiorca) kredytodawcy (banku) swoich trudnościach finansowych może przyczynić się do rozwiązania, jeśli to możliwe, pożyczkodawcy w pytaniu indywidualnie, a mianowicie zmiany w zapadalności pożyczki lub przeliczenia procentowej. Będzie również prawidłowo scharakteryzować dłużnika przed sądem, który może uznać niewykonanie zobowiązań jako niezamierzone i niezamierzone.

Odroczona realizacja nieruchomości obciążonej hipoteką

Zgodnie z art. 25 ust 2 ustawy o hipotece nieruchomości, zastawnik ma prawo wystąpić do sądu o przedłużenie hipoteki. W ustępie 4 artykułu 21 ustawy stanowi, że na wniosek zastawcy sąd dla dobra sprawy mają prawo w decyzji do wykluczenia na zastaw nieruchomości odroczyć jego wykonanie na okres do jednego roku, w przypadku gdy:

  • zastawnik jest obywatelem, niezależnie od tego, na co nieruchomość (dom, mieszkanie) jest obciążona hipoteką na podstawie umowy o kredyt hipoteczny, pod warunkiem, że zobowiązanie nie jest związane z działalnością gospodarczą;
  • przedmiotem hipoteki jest działka rolna.

Jeżeli mortgagor, w wyznaczonym przez siebie terminie, zaspokoi roszczenia zastawnika, sąd, na wniosek zastawcy, anuluje tę decyzję.

Często mortgagor (kredytobiorca) ma uzasadnioną przyczynę problemów, które pojawiły się, trudności finansowe i często zobowiązanie nie jest związane z realizacją działań przedsiębiorczych. Zgodnie z art. 359 ust. 1 kodeksu cywilnego dłużnik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie i (lub) nienależyte wykonanie zobowiązania w razie winy. Dłużnik nie jest winny, jeżeli udowodni, że podjął wszystkie działania, na których mógł polegać, w celu właściwego wywiązania się z tego obowiązku. Praktyka sądowa pokazuje, że sądy biorą pod uwagę, że zastawca (kredytobiorca) dokłada wszelkich starań, aby wypełnić swoje zobowiązania lub częściowo je wykonuje. W tym względzie sądy zaspokajają zastosowanie zastawnika (kredytobiorcy) w celu odroczenia sprzedaży przedmiotu zastawu, ale nie więcej niż 1 rok.

Odroczenie i rata wykonania decyzji sądu

Jeśli na roszczenie zastawnika na odzyskanie długu przez wykluczenie na nieruchomości obciążonej hipoteką ma już decyzję o postępowaniu sądowym i egzekucyjnym, mortgagor (Kredytobiorca) ma prawo na podstawie ustępu 1 artykułu 240 Kodeksu Postępowania Cywilnego Republiki Kazachstanu do adresu, jako strona postępowania egzekucyjnego, z oświadczenie skierowane do sądu w sprawie odroczenia lub zakończenia wykonania orzeczenia sądu, a także zmiany metody lub procedury jego wykonania. Po spełnieniu sądu zgłoszenia, dłużnik okazją, aby uzyskać czas na spłatę zadłużenia, w związku z czym będzie utrzymać mieszkania, zastawił w banku. Warunkiem mocy tego przepisu jest udowodnienie okoliczności dłużnika, które sprawiają, że komisja działań wykonawczych trudne lub niemożliwe, jest to dość trudne, jeśli nie ma zabezpieczenia i nie istnieją okoliczności przewidziane przez prawo do jej realizacji. Dlatego niemożliwe jest, aby odnosić się do sytuacji finansowej dłużnika, który nie dopuszcza do wypełnienia obowiązku, aby w pełni przewidziane w decyzji sądu, poprzez realizację mienia należącego do niego. Ten problem jest bardziej szczegółowo omawiany tutaj.

Rachunkowość interesów innych właścicieli przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką

Bank emisyjny kredytów hipotecznych lub kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach, w celu zminimalizowania ryzyka zabezpieczenia straty zawsze sprawdzić stan cywilny zastawcą lub obecności innych właścicieli na nieruchomości jako zabezpieczenia, ponieważ zgodnie z ustępem 1 artykułu 5 ustawy „Na kredyt hipoteczny nieruchomości” hipotecznych nieruchomości , która jest wspólną własnością, może zostać ustalona za pisemną zgodą wszystkich właścicieli. W związku z tym banki w wydawanie kredytów, zawsze zażądać notarialnie zgodę na poręczenie majątkowe oraz dalszą realizację małżonka mortgagor lub wszystkich właścicieli nieruchomości.

Jeśli gwarancja zostały naruszone prawa innych właścicieli, którzy nie uzyskano zgody, te właściciele powinni być zaangażowani w proces sądowy i mogą zgłaszać sprzeciw wobec roszczeń zastawnika, jak również zakwestionować sam zastaw umowy.

Brak innego miejsca zakwaterowania od zastawcy

Pomimo braku konkretnej zasady w prawie, praktyka pokazuje, że sądy biorą pod uwagę fakt, że zastawione mieszkanie zastawnika (kredytobiorcy) jest jego jedynym domem. Potwierdzeniem tego faktu może być zaświadczenie o nieobecności (dostępności) nieruchomości uzyskanej w organach wymiaru sprawiedliwości. Ale brak alternatywnego zakwaterowania mogą być brane pod uwagę nie samo w sobie, ale oprócz zachowania dłużnika, w szczególności w przypadku, gdy część mortgagor do dołożenia wszelkich starań na spłatę długu wobec banku. Jako podstawę do kompletnej negacji roszczenia taka okoliczność nie może być używany, ale może służyć jako argument do ochrony mortgagor (Kredytobiorca) ich praw, pod warunkiem, że nie jest złośliwe defaulters.

Zbyt duża ilość przepadku

W przypadku, gdy zastawnik (kredytobiorca) nie zgadza się z kwotą przepadku przedstawioną mu przez zastawnika, wówczas ma prawo zadeklarować to w sądzie. Zgodnie z art 297 kodeksu cywilnego, jeżeli należne kary (grzywny) jest zbyt duża w porównaniu do straty wierzyciela, sąd może zmniejszyć karę, biorąc pod uwagę stopień realizacji zobowiązań przez dłużnika i interesów zasługujących uwagi dłużnika i wierzyciela. Przepis ten nakłada na sąd obowiązek sprawdzić stosunek strat do wielkości zaległych zobowiązań, należy wziąć pod uwagę stopień realizacji zobowiązań i zasługują na uwagę interesów dłużnika (problemy finansowe, inni zmuszeni wydatki, utrata pracy, zdrowia).

Obecność i zamieszkanie w mieszkaniu małoletnich dzieci i osób pozostających na utrzymaniu

Obecność małoletnich dzieci i osób pozostających na ich utrzymaniu oraz ich miejsce zamieszkania w domach obciążonych hipoteką nie stanowi przeszkody w jej realizacji w celu spłacenia długu. Okoliczności te mogą zostać wykorzystane do uzasadnienia niemożności wywiązania się z obowiązku spłaty długu i mogą zostać uznane za ważne.

Tak więc, w celu zachowania mieszkania obciążonego hipoteką w banku, mortgagor musi dołożyć wszelkich starań, aby właściwie wykonać lub częściowo wypełnić swoje zobowiązania wynikające z pożyczki. W przypadku sporu mortgagor jest niezbędne do weryfikacji prawidłowości i zgodności z prawem sprawozdania z oceny dostarczonych przez wierzyciela hipotecznego, w przypadku rozbieżności zadłużenia i wartości zabezpieczenia ogłosić go podczas procesu, wystąpić do sądu o odroczeniu wykonania hipotecznych, podobnie jak w przypadku zadowolenia sądu oświadczenie w mortgagor istnieje możliwość, aby znaleźć sposoby na spłatę długu wobec banku (na przykład poprzez refinansowanie kredytu w innym banku). Ponadto, po decyzji w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym mortgagor może wystąpić do sądu o odroczenie lub raty, ale tylko jako wykonanie decyzji sądu, który jest również na spotkaniu z wymaganiami sądowych, pozwala mortgagor w pewnym okresie czasu, aby rozwiązać kwestię spłaty kredytu i uratować mieszkanie, obciążone hipoteką w banku.

Kancelaria prawna "De Facto"

Jak zachować mieszkanie, obciążone hipoteką w banku, porady prawników







Poprzedni

Następna

Top Top